Thuế cho thuê nhà 2026 thay đổi lớn với cá nhân: doanh thu cho thuê bất động sản cả năm từ 1 tỷ đồng trở xuống thì không chịu thuế GTGT, không nộp thuế TNCN. Vượt 1 tỷ đồng thì nộp GTGT 5% trên tổng doanh thu và TNCN 5% trên phần doanh thu sau khi trừ 1 tỷ. Cá nhân tự khai trên Mẫu 01/BĐS, chọn khai 2 lần/năm (hạn 31/7 và 31/01 năm sau) hoặc 1 lần/năm (hạn 31/01 năm sau). Mức 1 tỷ áp dụng từ 01/01/2026 theo Nghị định 141/2026/NĐ-CP, thay mức 100 triệu đồng của luật cũ. Bài viết hướng dẫn cách tính, cách khai và các trường hợp dễ nhầm.
1. Cho thuê nhà bao nhiêu thì phải nộp thuế năm 2026?
Theo Điều 3, Điều 4 Nghị định 68/2026/NĐ-CP, được Nghị định 141/2026 sửa mức “500 triệu đồng” thành “01 tỷ đồng”, cá nhân có doanh thu năm từ 1 tỷ đồng trở xuống không chịu GTGT và không phải nộp TNCN. Với cho thuê bất động sản, mức trừ khi tính TNCN là 1 tỷ đồng/năm cho tổng tất cả hợp đồng; cá nhân được tự chọn hợp đồng để trừ, chưa trừ đủ thì trừ tiếp vào hợp đồng khác (khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026).
Mốc này đã thay đổi nhiều lần, nên cần đọc đúng kỳ:
| Kỳ tính thuế | Mức doanh thu không phải nộp thuế | Căn cứ |
|---|---|---|
| 2025 trở về trước | 100 triệu đồng/năm | Luật Thuế TNCN cũ và hướng dẫn cũ |
| 2026 (bản gốc NĐ 68) | 500 triệu đồng/năm | NĐ 68/2026 trước khi sửa |
| 2026 trở đi (hiện hành) | 1 tỷ đồng/năm | NĐ 141/2026, có hiệu lực từ 01/01/2026 (Điều 3) |
Mức 500 triệu đồng chỉ tồn tại trong văn bản gốc và đã được Nghị định 141/2026 thay bằng 1 tỷ đồng, áp dụng từ 01/01/2026 theo chính văn bản này. Luật 09/2026/QH16 giao Chính phủ quy định mức doanh thu này theo từng thời kỳ.
Dưới ngưỡng vẫn phải thông báo. Mẫu 01/BĐS ban hành kèm Thông tư 50/2026/TT-BTC có tên “Thông báo doanh thu/Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản”, với ô đánh dấu riêng cho trường hợp thông báo doanh thu năm từ 01 tỷ đồng trở xuống.
2. Cách tính thuế cho thuê nhà, mặt bằng
Khoản 4 Điều 7 Luật Thuế TNCN 109/2025/QH15 quy định cá nhân cho thuê bất động sản (trừ kinh doanh lưu trú) nộp TNCN bằng phần doanh thu vượt mức không phải nộp thuế nhân với thuế suất 5%. Về GTGT, cá nhân có doanh thu năm trên 1 tỷ đồng chịu GTGT theo tỷ lệ % nhân doanh thu (khoản 2 Điều 3 Nghị định 68/2026); cho thuê tài sản thuộc nhóm tỷ lệ 5%. Mẫu 01/BĐS (Thông tư 50/2026) thể hiện đúng hai công thức:
Thuế GTGT = Tổng doanh thu trong kỳ × 5%
Thuế TNCN = (Tổng doanh thu trong kỳ − Doanh thu được trừ) × 5%
“Doanh thu được trừ” là phần mức 1 tỷ đồng/năm bạn phân bổ cho kỳ và hợp đồng đó. Tiền phạt, bồi thường bên cho thuê nhận được theo hợp đồng cũng chịu TNCN 5% (chỉ tiêu riêng trên Mẫu 01/BĐS).
Doanh thu là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng. Nếu bên thuê trả trước nhiều năm, doanh thu được phân bổ cho số năm trả trước hoặc tính một lần (điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 68/2026).
Ví dụ minh họa 1: dưới ngưỡng
Số liệu giả định. Bà Hoa cho thuê 2 căn nhà, tổng tiền thuê 70 triệu đồng/tháng.
- Doanh thu năm 2026: 70 × 12 = 840 triệu đồng.
- 840 triệu ≤ 1 tỷ: không phát sinh GTGT, TNCN; bà Hoa thông báo doanh thu trên Mẫu 01/BĐS.
Ví dụ minh họa 2: vượt ngưỡng
Số liệu giả định. Ông Nam cho một cá nhân thuê mặt bằng 110 triệu đồng/tháng, không có hợp đồng nào khác.
- Doanh thu năm 2026: 110 × 12 = 1.320 triệu đồng.
- Thuế GTGT: 1.320 triệu × 5% = 66 triệu đồng.
- Thuế TNCN: (1.320 − 1.000) × 5% = 320 triệu × 5% = 16 triệu đồng.
- Tổng thuế: 82 triệu đồng.
Ví dụ chưa xét chính sách giảm thuế GTGT đến 31/12/2026. Theo Nghị quyết 204/2025/QH15, “kinh doanh bất động sản” thuộc nhóm không được giảm; việc cho thuê nhà của cá nhân có thuộc nhóm này hay không cần đối chiếu Phụ lục Nghị định 174/2025 trước khi khai.
3. Cho thuê nhà khai thuế mấy lần một năm?
Theo điểm d khoản 3 Điều 8 Nghị định 68/2026, cá nhân cho thuê bất động sản tự khai được chọn một trong hai cách:
Hai cách khai thuế cho thuê bất động sản của cá nhân
| Tiêu chí | Khai 2 lần/năm | Khai 1 lần/năm |
|---|---|---|
| Lần 1 | Chậm nhất 31/7 | — |
| Lần 2 / lần duy nhất | Chậm nhất 31/01 năm sau | Chậm nhất 31/01 năm sau |
| Phù hợp | Doanh thu đều, muốn chia nhỏ số thuế | Ít hợp đồng, muốn gọn thủ tục |
Hồ sơ: Mẫu 01/BĐS kèm Phụ lục bảng kê chi tiết bất động sản (khoản 4 Điều 4 Thông tư 18/2026; Mẫu 01/BĐS đã được Thông tư 50/2026 thay bằng mẫu mới từ 13/5/2026). Khi khai, dùng mẫu đang hiển thị trên hệ thống thuế điện tử.
Nơi nộp: cơ quan thuế nơi có bất động sản. Cho thuê nhiều bất động sản ở nhiều nơi thì khai tổng hợp trên 01 hồ sơ, chọn một cơ quan thuế để nộp, nhưng nộp thuế theo từng địa điểm có bất động sản (điểm d khoản 4 Điều 8 Nghị định 68/2026). Hạn nộp thuế là ngày cuối cùng của hạn nộp hồ sơ.
Với kỳ tính thuế 2026, lần khai 31/7/2026 đã qua. Nếu bạn khai 1 lần, hạn là 31/01/2027.
4. Ai phải khai: cá nhân hay bên thuê?
Theo điểm đ khoản 3 Điều 8 và khoản 4 Điều 4 Nghị định 68/2026:
- Cho tổ chức (công ty) thuê, có thỏa thuận khai thay: tổ chức thuê khai, nộp thay theo kỳ thanh toán. Hợp đồng phải ghi rõ nội dung khai thay và số tiền được trừ (phần mức 1 tỷ đồng áp cho hợp đồng này).
- Cho tổ chức thuê, không thỏa thuận khai thay: cá nhân tự khai.
- Cho cá nhân thuê: bên cho thuê phải tự khai.
Vì mức trừ 1 tỷ đồng là tổng cho mọi hợp đồng, nếu bạn có nhiều hợp đồng với nhiều bên thuê khai thay, hãy phân bổ “số tiền được trừ” trên từng hợp đồng sao cho tổng không vượt 1 tỷ đồng.
Liệt kê mọi hợp đồng cho thuê
Ghi giá thuê, kỳ thanh toán, bên thuê là cá nhân hay tổ chức.
Cộng doanh thu cả năm
Xem có vượt 1 tỷ đồng không.
Phân bổ mức trừ 1 tỷ
Chọn hợp đồng được trừ; ghi vào hợp đồng nếu bên thuê khai thay.
Chọn khai 2 lần hay 1 lần
Hạn 31/7 và 31/01, hoặc chỉ 31/01 năm sau.
Nộp Mẫu 01/BĐS, nộp thuế
Tại cơ quan thuế nơi có bất động sản.
5. Cho thuê homestay, căn hộ dịch vụ có phải “cho thuê nhà”?
Không. Kinh doanh lưu trú như homestay, khách sạn, nhà nghỉ, căn hộ dịch vụ bị loại trừ khỏi khoản 4 Điều 7 Luật 109/2025. Theo khoản 3 Điều 7 Luật và Phụ lục Nghị định 253/2026/NĐ-CP, lưu trú thuộc nhóm dịch vụ, tỷ lệ TNCN 2% (khi doanh thu trên 1 tỷ đến 3 tỷ đồng và chọn nộp theo doanh thu), còn cho thuê tài sản là 5%.
| Tiêu chí | Cho thuê bất động sản | Kinh doanh lưu trú |
|---|---|---|
| Ví dụ | Nhà nguyên căn, mặt bằng, kho | Homestay, căn hộ dịch vụ theo đêm |
| TNCN | 5% trên phần vượt 1 tỷ | 2% trên phần vượt 1 tỷ, hoặc chọn 15% thu nhập nếu doanh thu đến 3 tỷ |
| Cách khai | Mẫu 01/BĐS, 2 lần hoặc 1 lần/năm | Theo kỳ khai của hộ, cá nhân kinh doanh |
Phụ lục Nghị định 253/2026 cũng xếp “cung cấp cơ sở lưu trú dài hạn không phải là căn hộ cho sinh viên, công nhân” vào lưu trú. Cho thuê phòng ở dạng này có thể không phải “cho thuê nhà” – theo cách hiểu của Ban biên tập, cần đối chiếu hợp đồng cụ thể với cơ quan thuế.
Nếu bạn vừa cho thuê nhà vừa có hoạt động kinh doanh khác, xem bài ngưỡng doanh thu hộ kinh doanh 1 tỷ và tỷ lệ thuế hộ kinh doanh theo ngành 2026.
6. Đã nộp thuế theo mức cũ thì sao?
Một số cá nhân đã khai, nộp thuế cho thuê nhà đầu năm 2026 theo ngưỡng 500 triệu đồng của Nghị định 68/2026 bản gốc. Khoản 1 Điều 4 Nghị định 141/2026 cho phép trường hợp có doanh thu cả năm không vượt 1 tỷ đồng được xử lý số thuế đã nộp theo Điều 12 Nghị định 68/2026, tức bù trừ, hoàn trả hoặc hoàn trả kiêm bù trừ.
Với hợp đồng cho thuê phát sinh trước 01/01/2026, thời hạn còn lại trên 6 tháng và đã nộp thuế, khoản 3 Điều 18 Nghị định 68/2026 cho phép điều chỉnh mức doanh thu không chịu thuế theo quy định mới và xử lý số đã nộp theo Điều 12. Hãy liên hệ cơ quan thuế nơi đã nộp hồ sơ để được hướng dẫn thủ tục. Cách đề nghị hoàn của cá nhân có lương xem thêm bài hoàn thuế TNCN tự động.
Hồ sơ nên lưu cho hoạt động cho thuê
Hồ sơ cho thuê nhà, mặt bằng cần lưu
- Hợp đồng thuê, phụ lục điều chỉnh giá, thời hạn
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
- Sao kê tài khoản nhận tiền thuê theo từng kỳ
- Thỏa thuận khai thay, nộp thay và số tiền được trừ (nếu có)
- Mẫu 01/BĐS đã nộp, chứng từ nộp thuế hoặc chứng từ khấu trừ do bên thuê cấp
7. Những lỗi thường gặp khi khai thuế cho thuê nhà
- Dùng mốc 100 triệu hoặc 500 triệu cho kỳ 2026: mức hiện hành là 1 tỷ đồng/năm.
- Trừ 1 tỷ khi tính GTGT: GTGT 5% tính trên tổng doanh thu; chỉ TNCN mới trừ 1 tỷ.
- Trừ 1 tỷ cho từng hợp đồng: mức trừ là tổng cho tất cả hợp đồng.
- Dưới 1 tỷ nên không khai gì: vẫn phải thông báo doanh thu trên Mẫu 01/BĐS.
- Hợp đồng khai thay không ghi số tiền được trừ: dễ bị trừ trùng hoặc tính thuế trên toàn bộ.
- Xếp homestay vào cho thuê nhà: đây là kinh doanh lưu trú, tỷ lệ và cách khai khác.
- Cho cá nhân thuê nhưng chờ bên thuê khai: bên cho thuê phải tự khai.
- Quên doanh thu trả trước, tiền phạt, bồi thường nhận từ bên thuê.
Kết luận
Từ kỳ tính thuế 2026, cá nhân cho thuê nhà, mặt bằng có doanh thu đến 1 tỷ đồng/năm chỉ cần thông báo doanh thu. Vượt 1 tỷ thì nộp GTGT 5% trên tổng doanh thu và TNCN 5% trên phần vượt, khai trên Mẫu 01/BĐS 2 lần hoặc 1 lần, hạn cuối 31/01 năm sau. Hãy rà lại toàn bộ hợp đồng để phân bổ mức trừ đúng.
Nếu bạn có nhiều bất động sản cho thuê hoặc vừa có lương vừa có thu nhập cho thuê, TAVA có thể hỗ trợ qua dịch vụ quyết toán thuế TNCN, mức phí tại bảng giá. Đọc thêm các bài trong chuyên mục Thuế TNCN hoặc liên hệ TAVA.