Tặng cho, thừa kế nhà đất người thân: khi nào miễn thuế TNCN?

Tặng cho, thừa kế hoặc chuyển nhượng nhà đất giữa người thân được miễn thuế TNCN khi hai bên thuộc danh sách quan hệ tại Nghị định 253/2026/NĐ-CP (Điều 18): vợ – chồng; cha mẹ đẻ – con đẻ; cha mẹ nuôi – con nuôi; cha mẹ chồng – con dâu; cha mẹ vợ – con rể; ông bà nội – cháu nội; ông bà ngoại – cháu ngoại; anh chị em ruột. Ngoài danh sách này, tặng cho, thừa kế bất động sản chịu thuế 10% trên phần giá trị vượt 20 triệu đồng, còn mua bán chịu 2% giá chuyển nhượng. Quy định áp dụng từ 01/7/2026. Bài viết giúp bạn xác định nhanh quan hệ nào được miễn và việc cần làm khi sang tên.

1. Danh sách quan hệ được miễn thuế TNCN khi tặng cho nhà đất

Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15 (khoản 1 Điều 4) và Nghị định 253 (Điều 18) miễn thuế thu nhập từ chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng là bất động sản – kể cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai – giữa các cặp quan hệ sau:

Theo Nghị định 253, quan hệ cha mẹ chồng – con dâu, cha mẹ vợ – con rể vẫn được tính kể cả khi người chồng hoặc người vợ đã chết. Ngoài ra, chia bất động sản khi ly hôn cũng được miễn thuế.

Danh sách trên là danh sách liệt kê. Quan hệ không có tên trong danh sách thì không được suy rộng, dù trên thực tế rất thân thiết.

2. Ngoài danh sách: tặng cho, thừa kế chịu thuế 10%

Khi người nhận không thuộc danh sách miễn, thu nhập từ thừa kế, quà tặng là bất động sản chịu thuế theo Nghị định 253 (Điều 61):

Thuế TNCN = (Giá trị bất động sản − 20 triệu đồng) × 10%, tính theo từng lần nhận.

Giá trị bất động sản để tính thuế xác định theo bảng giá đất (nhân hệ số điều chỉnh giá đất nếu có) và giá tính lệ phí trước bạ nhà, công trình do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng. Thời điểm tính thuế là khi người nhận làm thủ tục đăng ký quyền.

Mức 20 triệu đồng là ngưỡng mới (trước đây 10 triệu đồng). Chi tiết về thuế thừa kế, quà tặng với các tài sản khác như ô tô, chứng khoán xem bài thuế thừa kế, quà tặng 10%.

3. Mua bán giữa người thân ngoài danh sách: thuế 2%

Nếu không phải tặng cho mà là mua bán (có trả tiền) giữa những người không thuộc danh sách miễn, giao dịch chịu thuế chuyển nhượng bất động sản 2% giá chuyển nhượng. Giá ghi trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất hoặc giá tính lệ phí trước bạ thì tính theo bảng giá. Xem bài thuế bán nhà đất 2%.

Cá nhân hoán đổi nhà đất cho nhau cũng phải khai và nộp thuế như chuyển nhượng (Nghị định 253, Điều 57).

4. Ví dụ minh họa: cùng một căn nhà, ba cách tính

Ví dụ minh họa (số liệu giả định, giá trị theo bảng giá đất và giá tính lệ phí trước bạ):

Ví dụ cho thấy cùng là “người trong nhà”, số thuế có thể từ 0 đến hàng trăm triệu đồng tùy quan hệ và loại giao dịch.

5. Thủ tục: được miễn vẫn phải khai

Thu nhập được miễn thuế vẫn phải làm hồ sơ miễn thuế theo pháp luật quản lý thuế. Thừa kế, quà tặng không có ai khấu trừ tại nguồn; người nhận tự khai (Nghị định 253, Điều 67).

Về mẫu biểu, theo phụ lục Thông tư 89/2026/TT-BTC (nguồn thứ cấp MISA), tờ khai cho bất động sản là 03/BĐS-TNCN. Hạn nộp hồ sơ khai thuế với bất động sản đã có giấy chứng nhận là ngày cuối cùng của thời hạn đăng ký biến động theo pháp luật đất đai; với nhà hình thành trong tương lai là ngày thứ 10 kể từ ngày tiếp theo ngày hợp đồng hoặc giấy tờ chứng minh quyền nhận thừa kế, quà tặng có hiệu lực (Nghị định 252/2026/NĐ-CP, Điều 10 khoản 8).

Giấy tờ chứng minh quan hệ là phần dễ thiếu nhất, nhất là với quan hệ ông bà – cháu (cần nối qua giấy khai sinh của đời giữa) hoặc anh chị em ruột (cần chứng minh cùng cha mẹ).

Lệ phí trước bạ và các khoản phí khi sang tên được quy định riêng theo pháp luật về lệ phí; bài viết này chỉ đề cập thuế TNCN.

6. Thừa kế nhà đất: những điểm cần biết thêm

Thừa kế bất động sản giữa các quan hệ trong danh sách cũng được miễn như tặng cho. Với di sản nhiều người cùng hưởng, mỗi người xác định quan hệ của mình với người để lại di sản. Ví dụ, khi cha mất, con đẻ nhận thừa kế được miễn, nhưng cháu gọi bằng chú nhận một phần di sản thì không được miễn phần của mình.

Nếu người thừa kế sau đó bán bất động sản đã nhận, giao dịch bán là một lần chuyển nhượng mới, chịu thuế 2% hoặc được miễn nếu thuộc diện miễn (người thân, nhà ở duy nhất). Xem bài miễn thuế bán nhà ở duy nhất.

Chia nhà đất khi ly hôn

Khi vợ chồng ly hôn và chia bất động sản chung, việc chia này thuộc diện miễn thuế TNCN theo Nghị định 253. Người được chia vẫn làm hồ sơ đăng ký biến động và kê khai thu nhập miễn thuế. Nếu sau đó người được chia bán lại bất động sản cho người ngoài, lần bán đó là chuyển nhượng mới và xét thuế theo quy định chung.

Tài sản không phải bất động sản

Danh sách miễn thuế giữa người thân nêu trên áp dụng cho bất động sản. Với tài sản khác như ô tô, cổ phần, chứng khoán, hãy xem quy định riêng về thừa kế, quà tặng. Tiền mặt, vàng, đồ vật không phải đăng ký quyền sở hữu thì không nằm trong danh mục thừa kế, quà tặng chịu thuế (Nghị định 253, Điều 15).

7. Những lỗi thường gặp

• Không làm hồ sơ miễn thuế vì nghĩ “người nhà cho nhau thì không cần khai”.
• Nhầm quan hệ cha dượng, mẹ kế với con riêng là cha mẹ – con đẻ. Quan hệ này không có tên trong danh sách miễn bất động sản đã nêu.
• Ghi hợp đồng mua bán trong khi thực chất là tặng cho (hoặc ngược lại), làm sai loại thu nhập và cách tính thuế.
• Thiếu giấy tờ chứng minh quan hệ qua nhiều đời.

Kết luận

Trước khi tặng cho hay sang tên nhà đất cho người thân, hãy đối chiếu quan hệ với danh sách tại Nghị định 253 và chuẩn bị đủ giấy tờ chứng minh. Nếu quan hệ không thuộc diện miễn, tính trước thuế 10% để chủ động tài chính.

Cần rà hồ sơ tặng cho, thừa kế hoặc tính thử nghĩa vụ thuế, bạn có thể liên hệ TAVA. Xem thêm chuyên mục thuế TNCN.